간주임대료 개인·법인 간주임대료와 부가가치세 신고까지, 한 번에 이해하기 !! 안녕하세요. 부동산 임대사업을 하거나 앞으로 임대를 고려하고 계신 분들이라면 '간주임대료'라는 말을 들어보셨을 텐데요. 이 개념은 개인과 법인에서 각각 다르게 적용되고, 또한 부가가치세 신고와도 연계되어 복잡하게 느껴질 수 있습니다.오늘은 간주임대료가 무엇인지, 개인 간주임대료와 법인 간주임대료의 차이는 어떻게 되는지, 그리고 실제로 부가가치세 신고 시 어떤 부분을 살펴봐야 하는지 전반적인 내용을 정리해보겠습니다. 글을 찬찬히 읽어보시면 자연스럽게 자신이 어느 범주에 속하고, 어떤 절차를 밟아야 하는지 감이 오실 거예요. 간주임대료 1. 간주임대료란 무엇일까요?간단히 말해, 보증금을 맡아두면 그 보증금을 금융기관에 예치했을 때 얻을 수 있었을 것으로 예상되는 '이자 소득'을 사실상 임대료로 간주하여 과세하는 개념을 말합니다. 현실에서는 전세나 보증부월세 형태로 큰 금액의 보증금을 받는 경우가 흔하죠. 임대인 입장에서는 월세를 낮추거나 받지 않는 대신, 대규모 보증금을 활용해 '금융이자' 수준의 이득을 얻을 수 있다고 보는 것이 세법의 기본적 접근입니다.다만, 개인 간주임대료와 법인 간주임대료는 서로 다른 법(소득세법과 법인세법)에서 규정되므로 적용 범위나 계산식이 조금씩 달라집니다. 나아가 부가가치세 신고에서는 또 다른 요령이 필요해 헷갈리는 분들이 많으실 텐데, 지금부터 하나씩 천천히 살펴보겠습니다. 개인 간주임대료 개인 간주임대료는 주택과 주택 외를 구분해야 한다 !!1) 주택 임대 시, 언제 과세될까?개인이 주택을 임대하여 보증금 등을 받는다면, 세법에서는 특정 조건을 만족할 때 간주임대료를 과세대상으로 봅니다. 기본적으로 '3주택 이상 보유'하면서 보증금 합계가 '3억 원을 초과'해야 합니다. 즉, 집이 2채 이하거나 보증금 합계가 3억 원 이하라면 간주임대료가 생기지 않아요.앞으로 달라질 규정도 기억해두면 좋습니다. 2026년 이후에는 '기준시가 12억 원을 초과하는 고가주택 2채'를 가지고 있고 보증금 합계가 3억 원을 넘는 경우에도 간주임대료가 과세될 예정입니다. 주택 수 계산 시, 소형주택(주거전용면적 40㎡ 이하, 기준시가 2억 원 이하)은 제외된다는 점도 잊지 마세요.2) 주택 외 부동산(상가, 사무실 등) 임대 시주택이 아닌 상가나 사무실을 임대할 경우에는 기본적으로 보증금을 받으면 간주임대료를 총수입금액에 포함하도록 되어 있습니다. 다만, '취득가액' 혹은 '건설비'가 보증금보다 큰 경우 등에서는 계산 결과에 따라 간주임대료가 0원으로 나올 수도 있으니 직접 계산식을 확인해야 합니다.개인의 경우, 간주임대료를 '장부 기장'으로 신고하느냐 아니면 '추계'로 신고하느냐에 따라 계산식 일부가 달라지기도 합니다. 그래서 평소에 정확하게 장부를 작성하지 않고 단순히 추계로 신고하다 보면, 예상과 다른 결과가 나올 수도 있습니다. 법인 간주임대료 장부기장과 차입금 과다 여부를 확인하세요 1) 법인의 주택 임대법인세법에서는, 법인이 주택을 임대하고 보증금을 받았다 하더라도 일반적으로 간주임대료를 과세하지 않는 편입니다. 그런데 딱 한 가지 예외가 있는데요, 바로 '추계신고'를 하는 경우입니다. 즉, 법인이 정상적인 장부 기장을 통해 소득금액을 계산한다면, 주택 임대에 대해서 간주임대료를 인정하지 않는 것이 원칙입니다.2) 주택 외 부동산 임대: 차입금 과다법인법인이 상가나 사무실 등 주택이 아닌 부동산을 임대할 때, '차입금 과다법인'에 해당한다면 간주임대료가 과세됩니다. 여기서 차입금 과다법인이란, 차입금 적수가 자기자본 적수의 '2배 초과'가 되면서 부동산임대업을 주업으로 하는 경우를 말합니다. 부동산임대업이 주업인지 여부는 '임대사업에 사용된 자산의 기준시가가 전체 자산에서 절반 이상'을 차지하는지로 판단하죠.법인이 간주임대료를 신고할 때, 장부상에 수익으로 계상하지 않았다면 세무조정을 통해 익금 산입 처리를 하게 됩니다. 대표자 상여, 혹은 기타사외유출 등의 소득처분이 뒤따를 수 있으니 주의해야 합니다. 부가가치세 신고 이제 '부가가치세 신고'와 간주임대료의 연관성을 살펴볼 차례입니다. 개인이든 법인이든, 사업자 등록을 하고 부동산 임대를 한다면 1년에 몇 차례씩 부가가치세를 신고해야 하잖아요? 이때 간주임대료가 과세표준에 포함될 수도, 제외될 수도 있는데 그 판단이 은근히 까다롭습니다.먼저, '주택 임대'는 원칙적으로 부가가치세 면제 대상입니다. 따라서 주택 임대만 하신다면, 간주임대료 때문에 부가가치세를 낼 일은 거의 없다고 보셔도 무방합니다. 다만, 개인사업자라면 종합소득세 신고 때 간주임대료를 반영해야 하는 상황이 올 수 있죠. 반면, '주택 외' 부동산을 임대하고 보증금을 받는다면, 간주임대료를 계산해 부가가치세 과세표준에 포함해야 할 가능성이 큽니다.1) 신고서에서 어떻게 표시할까?실제로 부가가치세 신고서에는 '과세(기타)' 항목이 있어, 세금계산서를 발급하지 않는 간주임대료 같은 수입을 적는 란이 마련되어 있습니다. 그리고 아래쪽에는 '수입금액 제외'라고 해서, 소득세나 법인세에서 간주임대료를 총수입금액(또는 각사업연도소득)에서 제외할 수 있는 경우, 해당 항목에 기재하도록 하는 부분이 있죠.개인사업자는 장부 기장을 하지 않고, 건물가액이 충분치 않아 간주임대료가 실제로 과세될 가능성이 있으면, 일반적으로 '수입금액 제외'란에 넣지 않고 과세표준에 포함해 신고합니다. 법인의 경우는, 차입금 과다법인이 아니라면 '수입금액 제외'란에 기재하여 과세표준에서 빼는 식이 보통입니다. 이처럼 개인과 법인은 전혀 다른 판단 기준을 사용하므로 혼동하기 쉬운 부분이니 주의하세요.개인과 법인의 간주임대료 비교 (간단 예시) 구분 주택 임대 주택 외 임대 개인 3주택 이상 + 보증금합계 3억 초과 시 과세 보증금 수령 시 기본적으로 과세 법인 추계신고 시에만 간주임대료 과세 차입금 과다법인이면 간주임대료 과세 위 표를 보면, 개인과 법인이 간주임대료를 적용하는 방식이 제법 다르다는 걸 확인할 수 있을 겁니다. 5. 실제로 시도해볼 만한 구체적 절세 팁보증금 vs 월세 조정 보증금을 지나치게 높게 설정하면 간주임대료가 커질 수 있으니, 월세와 보증금 비율을 적절히 조정해 간주임대료 부담을 낮출 수 있습니다.건물가액(취득가액) 자료 확보 건설비나 취득가액이 높게 산정될수록 간주임대료 계산액이 줄어드는 경향이 있으니, 관련 서류와 증빙을 꼼꼼히 챙겨두는 것이 중요합니다.법인 재무구조 개선 법인이라면 차입금을 줄이거나 자기자본을 늘려 '차입금 과다법인'에서 벗어나는 방법을 모색해보세요.장부 기장 철저 개인이든 법인이든, 추계신고를 하면 더 불리한 계산식이 적용될 수 있습니다. 따라서 세무전문가 도움을 받아 정확하게 장부 기장을 하는 쪽이 세금 절감에 유리할 수 있습니다.간주임대료는 본질적으로 "전세나 보증금에 붙는 가상의 이자"를 세금 계산에 넣겠다는 개념입니다. 임대 사업을 하면서 보증금을 높게 책정했다면 반드시 이 부분도 고려해야 하고, 실제로 이자나 배당금을 받고 있다면 그만큼 차감할 수도 있으니 꼼꼼히 챙겨보시길 바랍니다. 오늘은 간주임대료라는 개념을 중심으로, 개인 간주임대료와 법인 간주임대료, 그리고 부가가치세 신고 단계에서 주의할 점을 한꺼번에 살펴보았습니다.핵심 포인트를 다시 정리하면, !!!개인은 '보유 주택 수 및 보증금 합계', 법인은 '장부 기장 여부'와 '차입금 과다 여부'가 간주임대료 과세의 중요한 결정 요소가 됩니다. 또한 '주택 임대'인지 '주택 외 임대'인지에 따라서도 계산식이나 과세 여부가 크게 달라져요.부가가치세 신고 시에는 '주택은 면제'라는 원칙을 기억하고, 주택 외 부동산 임대라면 간주임대료를 과세(기타) 항목에 넣을지 말지 개인·법인별 상황을 정확히 파악하여 기재해야 합니다. 그리고 '수입금액 제외'란에 기재할지 여부도, 자신이 속한 카테고리를 명확히 이해한 뒤 결정하면 됩니다.막상 처음에는 어렵게 느껴질 수 있지만, 한 번 개념을 잡고 나면 매년 반복되는 신고 과정에서 실수를 줄이고, 불필요한 세금을 피할 수 있습니다. 특히 큰 금액의 보증금을 다루는 임대사업자분들은 이 글을 참고하여 간주임대료를 정확히 이해하고, 종합소득세·법인세뿐 아니라 부가가치세 신고까지 놓치지 않길 바랍니다.앞으로도 꾸준히 임대사업을 하실 계획이라면, 간주임대료와 임대수입에 대한 세무 전략을 세워두는 것이 중요합니다. 필요하다면 전문가와 상담하여 자신에게 맞는 절세 방안을 찾으시길 바라며, 이 글이 작은 도움이라도 되었으면 합니다. 감사합니다.
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